В этой статье юрист Евгения Санарова отвечает на вопрос «Кто такой строительный адвокат?»
Строительный адвокат помогает защитить интересы заказчика. Не играет роли, на какой стадии строительства или проектирования находится реализация заказа. Также к услугам строительного адвоката стоит прибегать в случае проведения каких-то сделок с недвижимостью.
Строительный адвокат необходим в первую очередь тем, кто:
-занимается созданием объекта недвижимости. Адвокат произведет экспертную оценку.
-ожидает получить независимую оценку качества, объема, а также стоимости работ, что были выполнены.
-ожидает получить такую же оценку, но еще незавершенных работ.
-ожидает получить оценку состояния документации технического типа , что имеется у строящегося объекта. Адвокат проверит, реально ли соответствует она выполненным в действительности требованиям.
-столкнулся с остановкой стройки. Строительный адвокат берет на себя подготовку предложений, в которых рассматриваются дальнейшие действия, дает оценку их эффективности, осуществляет сопровождения (полный комплекс услуг).
-собирается менять генерального подрядчика, участок строительного процесса. Строительный адвокат позволит соблюсти все ваши интересы в процессе передачи обязательств новому исполнителю.
-собирается купить недвижимость. Строительный адвокат проследит , чиста ли сделка, которую вы хотите провести, защищены ли все ваши интересы.
-нуждается в доскональной проверке документации (правоустанавливающей, технической, проектной).
Отчет строительного адвоката формируется, основываясь на трех составляющих: техническая, экономическая и юридическая оценки.
Уважаемый посетитель нашего сайта, в настоящей статье мы расскажем, кто такой адвокат по строительным вопросам, юрист в области строительства, в каком случае стоит обращаться к нему за оказанием услуги и какие услуги он оказывает.
Юристы в строительной сфере это специалисты в области подрядных споров, возникающих при проведении работ по возведению или реконструкции объектов недвижимости. Строительный адвокат имеет широкие знания в области строительных норм и правил (СНиП), строительных сводов правил (СП), технических регламентов, норм градостроительного и земельного законодательства.
Большинство требований по условиям и правилам ведения строительства устанавливается Градостроительным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ, а также подзаконными актами и техническими нормами.
В Гражданском кодексе РФ детализируется порядок и условия заключения договоров, то есть устанавливается детальное правовое регулирование между контрагентами по поводу их деятельности в сфере строительства.
Так, например, главой 37 ГК РФ устанавливаются положения, которые необходимо соблюдать при заключении договоров подряда. При этом строительный подряд, как особый вид работ, требующий большей конкретики, выделен отдельно.
Следует знать! ГК РФ содержит обязательные требования, которые нельзя изменить соглашением сторон (императивные нормы). Например, обязательным условием договора строительного подряда является наличие составленной сметы.
В то же время ГК РФ содержит требования, которые можно изменить соглашением сторон в договоре (диспозитивные нормы), Например, в соответствии со ст.745 ГК РФ, определено, что по умолчанию, если это не указано в договоре обязанность по обеспечению стройматериалами лежит на заказчике. Однако в условиях договора можно указать обратное, то есть изменить указание закона.
Вопросы, связанные со сдачей в эксплуатацию, государственной регистрацией объектов регулируются Градостроительным кодексом РФ и законом о Государственной регистрации недвижимости 218 ФЗ.
При этом Градостроительный кодекс РФ регулирует скорее административные отношения , устанавливая требования к правовому статусу застройщика на рынке.
К примеру, строительная организация, которая планирует заключать договоры путем участия в тендерах (сумма свыше 3 млн. руб.) должна соответствовать следующим требованиям Градостроительного кодекса РФ:
1. Состоять в саморегулируемой организации (СРО)
2. Внести денежные средства в компенсационный фон для обеспечения выполнения обязательств по договору подряда
3. Иметь в штате аттестованных специалистов, внесенных в государственный реестр
Также в качестве примера правоотношений урегулированных Градостроительным кодексом можно привести договор на развитие застроенной территории , который заключается с органом местного самоуправления по результату аукциона. Данный вид работ имеют общегосударственное значение и включают в себя обязательное решение ряда административных вопросов, например разработку проекта планировки территории. Соответственно вопросы регулирования и указания существенных условий таких договоров также указываются в Градостроительном кодексе РФ (ст.46.3 Гр.К. РФ)
Стоит отметить, что особенно много споры по договору подряда, субподряда возникает между генеральным подрядчиком и субподрядчиком, или же между последующими субподрядчиками.
В качестве такого примера можно указать случай из нашей практики, когда генеральный подрядчик заключил договор на реконструкцию моста с органом местного самоуправления, выиграв тендер. Договор полностью был передан на субподряд другой организации, оплата должна была быть произведена по результату сдачи работ генеральному подрядчику и оплаты стоимости работ муниципальным заказчиком.
Работа была выполнена субподрядчиком, генеральный подрядчик получил за выполненную работу от муниципального заказчика деньги. Однако выполненная работа по реконструкции моста так и не была принята генеральным подрядчиком у субподрячика, деньги также не были выполнены. Как это часто бывает представитель генерального подрядчика просто перестал выходить на связь.
Единственным выходом было обращение в арбитражный суд. Акты по форме КС-2, КС-3 были подписаны подрядчиком в одностороннем порядке и переданы в суд вместе с исковым заявлением. Подписание акта выполненных работ в одностороннем порядке прм отказе другой стороны сделать это предусматривается Гражданским кодексом РФ. Требования истца были удовлетворены в полном объеме, а деньги взысканы с субподрядчика. Как мы видим, сам факт отказа заказчика подписать акты выполненных работ не является безвыходной ситуацией. Однако такой механизм выхода из спорной ситуации работает лишь в том случае, если заказчик необоснованно уклоняется от приемки и оплаты работы. Если же заказчик не доволен работой и считает, что она выполнена не качественно и ссылается на это при приемке, то тогда необходимо будет провести строительную экспертизу. Строительная экспертиза поможет решить спор о соответствии выполненных работ требованиям договора, техническим регламентам СНиПАм и т.д. Экспертиз может быть проведена, как ходе судебного процесса , так и непосредственно переда подачей искового заявления в суд. Судебная экспертиза будет иметь решающее значение при вынесении судебного решения.
Как показывает практика споры по договору подряда, субподряда между заказчиком и строительной организацией, между генеральным подрядчиком и субподрядчиком лучше решать в досудебном договорном порядке, однако такая возможность есть далеко не всегда.
Однако такая возможность есть далеко не всегда, именно поэтому наша компания предлагает Вам помощь юриста по строительным вопросам в спб.
При затруднении в определении характера строительного спора разработки четкого плана и рекомендаций для дальнейших действий предлагаем Вам заказать услугу правовая позиция. В рамках оказания данной услуги вы получите письменную правовую консультацию со ссылками на законодательство, судебную практику и практическими рекомендациями для дальнейших действий.
ЗНАЧЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНОГО ЮРИСТА ДЛЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ
Строительный cектop в Poccийcкoй Федеpации дo 2008 года poc удаpными темпами. Oгpoмные финанcoвые pеcуpcы были включены в лoкoмoтив экoнoмики, как вcегда называют cтpoительную oтpаcль. В тoт пеpиoд не oщущалиcь ocтpo пpавoвые пpoбелы в закoнoдательcтве, пoтoму чтo учаcтники cтpoительнoгo pынка были гoтoвы pешать вoпpocы вo внеcудебнoм пopядке,— cвеpхпpибыли вcе пoкpывали.
2008 гoд изменил oтнoшение cтpoительных opганизаций к пpавoвoму pегулиpoванию cтpoительcтва. Именнo мoмент, кoгда pынoк pезкo cжалcя, а финанcoвые иcтoчники иccoхли, пoказал, как мнoгo делалocь в cтpoительcтве не имея пoд coбoй никаких пpавoвых ocнoваний, либo ocнoвывалocь на cмутных пpедcтавлениях o пpаве.
Между тем, не стоит говорить о том, что строительный сектор отличался правовым нигилизмом только в 90-е и 2000-е. Подобное oтнoшение к пpаву имеет в cтpoительcтве длинную иcтopию. В coветcкoе вpемя cтатуc юpидичеcких cлужб был чpезвычайнo низoк. Этo oбъяcняетcя тем, чтo гocудаpcтвo в лице уполномоченных органов было, одновременно и заказчиком, и пoдpядчикoм в cтpoительcтве, cледoвательнo и cпopы между гocудаpcтвенными opганами редко доходили до суда,— поэтому cудебнoй пpактики былo немнoгo.
C пеpехoдoм к нoвoй экoнoмичеcкoй cиcтеме, poль юpидичеcких cлужб pезкo вoзpocла. Oднакo не мнoгие pукoвoдители cтpoительных кoмпаний этo пoнимают. Они, как и пpежде, убеждены в тoм, чтo pабoтая пo cтаpым шаблoнам и пpименяя cтаpые cхемы мoжнo защититьcя oт вcех pиcкoв. К coжалению, этo не так: тpебoвания к cтpoительcтву меняютcя, закoнoдательcтвo не вcегда пocпевает за изменениями, нo и oнo меняетcя. Шаблoнные дoгoвopы эффективнo защищавшие интеpеcы строителей в 90-е гoды, cегoдня coдеpжат гpoмадные пpавoвые бpеши.
Сфера проектирования и строительства в России, исторически, формировалась весьма специфическим образом. Она постоянно находилась под контролем государства (абсолютным или частичным), а те части, которые не охватывались государственным контролем – частное строительство – вообще не учитывались и, соответственно, не регулировались.
Подобное положение дел привело к тому, что законодательное регулирование архитектурно-строительной деятельности было выстроенно особым образом, когда закон был направлен на то, чтобы обеспечить поставку материалов и неснижение темпов строительства для государственных нужд. В этой связи, вполне обоснованной была и направленность законодательства на защиту исключительно государственных интересов.
Другой российской особенностью регулирования архитектурно-строительной деятельности является недостаточность нормативно-правовой базы, которая учитывала бы множество нюансов, возникающих при ее осуществлении. Этот факт объясняется тем, что стротельная отрасль, находящаяся под государственным контролем, нуждалась только в общем нормативном регулировании, потому что споры, возникающие между ее участниками, разрешались принятием подзаконных и локальных правовых актов (министреские приказы, указания департаментов и т.п.). Таким образом, не было нужды в том, чтобы углублять и расширять законодательную базу или каким-то образом совершенствовать ее.
Как следствие, в сложившейся ситуации, юридические отделы в строительных компаниях и государственных учреждениях, курироваших строительство, не имелись вообще, либо существовали, как часть юридического отдела, без выделения в определенную структуру: юристы общей практики обеспечивали правовое сопровождение проектирования или занимались разрешением споров в строительстве, если такая необходимость возникала.
Примерно такой же путь проделала российская правоприменительная практика и в 90-е годы 20 века: капиталистический способ хозяйствования снова потребовал реформировать аморфную советсткую систему правового регулирования строительства. Негативной стороной для строительства стала необходимость законодательной власти принимать множество более важных законов, поэтому многие сферы, в т.ч. и строительная, остались за бортом – до них просто не доходили руки.
Это обстоятельство ввело в заблуждение многих бизнесменов, занимавшихся строительством. Им, обоснованно, казалось, что старая советская система регулирования строительства останется еще на долгие годы, а, так, как эта система подразумевала под собой низкую значимость юридических отделов в компаниях, то нет ничего удивительного в том, что юрист-строитель пользовался малым спросом.
Низкая важность юридической защиты строительной компании подкреплялась еще тремя составляющими:
1. Сверхприбыли покрывали любые непроизводственные издержки;
2. Коррупционная составляющая строительного бизнеса позволяла решать вопросы вне правового поля;
После кризиса 2008 года первая и третья составляющая резко сузились, а вторая – коррупционная – наоборот, возросла. Это привело к тому, что средние и мелкие строительные компании обанкротились, и место осталось только для гигантов, которые, каждый в своей нише, стали фактическими монополистами.
Имея большой опыт работы в сфере строительства, специалисты компании Limarx Partners Inc. отмечают кардинальные различия в отношении к юристам со стороны крупных, средних и мелких строительных компаний.
Если у руководства крупных компаний не возникает вопросов о необходимости нахождения профессиональных строительных юристов в составе юридических отделов, то средние и мелкие компании постоянно интересует данный вопрос. К сожалению, значимостью такого юриста эти компании, как правило, понимают только после того, как у них возникают споры по договорам проектирования и подряда. Судебная статистика свидетельствует о том, что средние и мелкие компании чаще проигрывают дела, связанные с нарушениями в процессе выполнения работ. Подобная статистика свидетельствует только об одном – в этих компаниях не было юридических отделов, которые не проследили за надлежащим уведомлением своих контрагентов о проблемах со сроками сдачи работ, правильным оформлением нарушений со стороны заказчика и т.п.
Неоценима роль строительного юриста при заключении договора. Только строительный юрист, участвуя в переговорах, может усилить слабые позиции своей компании и нивелировать сильные стороны заказчика; только строительный юрист может незаметно для заказчика защитить интересы своей компании и позволить ей получить согласие заказчика на вход в проект.
Руководители строительных компаний, выбирающие юриста, должны осознавать, что профессионально защитить их сможет не каждый юрист, потому как все юристы являются профессионалами, но не все они являются профессионалами в строительстве.
Приведём простые примеры:
А) Объект строительства — неотъемлемый элемент понятия любого договора подряда. Для юриста общей практики объект строительства имеет вполне определеные и явные границы, и является объектом, который строится. Однако, для строительного юриста объект строительства – это не всегда то, что строится. Объектом для строительной организации может быть часть объекта строительства, между тем, как весь объект указывается лишь для того, чтобы очертить возможные сектора работы компании.
Б) Границы объекта строительства для юриста-нестроителя важны тем, что по ним определяется зона ответственности подрядчика-субподрядчика, в то время, как для юриста-строителя сама по себе граница имеет более четкие контуры – внутренние или внешние границы, по периметру которых проложены инженерные коммуникации, и для него линия разграничения ответственности будет проходить не по границе, как таковой, но по приточкам сетей энергопитания, по канализационным вентилям, по границам подключения коммуникаций к городским коллекторам и т.д.
Вышеприведённый пример ясно показывает, что юрист-не строитель, согласовав границы объекта по границам объекта упустит объем работ внутри этих границ на сумму от нескольких миллионов рублей до нескольких миллионов долларов.
В) Субподрядчик заказчика — еще один возможный (и, как правило, всегда имеющий место) участник договора подряда. Для юриста общей практики многие нюансы участия субподрядчика заказчика в договоре подряда вообще остаются не понятными; для строительного юриста подобный участник – это еще один элемент давления заказчика на компанию и предмет большого беспокойства, которое можно нивелировать прибегнув к определенным правовым приемам.
Г) Вина подрядчика — одна из наиболее острых проблем на переговорах по договорам строительного подряда. Как правило, заказчик старается переложить на подрядчика вину за все, что происходит в зоне его ответственности. А, так, как в строительстве практикуется применение гарантийных удержаний, как способа обеспечения обязательств подрядчика, то заказчик, перекладывая, априори, вину на подрядчика, по своему усмотрению, удерживает какие угодно суммы из гарантийного удержания. Как свести на нет угрозу априорной вины подрядчика также знает только строительный юрист.
Загрузка...