Что такое адвокатская проверка

В этой статье юрист Евгения Санарова отвечает на вопрос «Что такое адвокатская проверка?»

Юридическая проверка квартиры является важнейшим этапом проведения сделки, в особенности если речь идет о выборе квартиры на вторичном рынке. Проигнорировать эту процедуру для покупателя означает подвергнуть себя серьезному риску и, возможно, купить проблемную квартиру. Грамотно и досконально проведенная проверка юридической благонадежности объекта позволит свести к минимуму риски судебных разбирательств и появления претензий на квартиру со стороны третьих лиц. У вас, как у покупателя, есть возможность доверить юридическую проверку квартиры, которую вы планируете купить, опытному юристу, не имеющему заинтересованности в ее результатах либо сделать это самостоятельно. В этом материале мы расскажем, что такое юридическая проверка покупаемой квартиры, и подробно рассмотрим все ее составляющие. Юридическая проверка любого приобретаемого объекта недвижимости условно может быть разделена на несколько этапов:

идентификация и проверка собственников;
проверка документов на объект;
проверка качества самого объекта;
проверка отсутствия прав на нее у третьих лиц.

Для идентификации личности собственника (или собственников) квартиры в первую очередь необходим его гражданский паспорт. Самое главное здесь – убедиться в подлинности документа, присутствии всех необходимых печатей, наличии всех страниц по порядку. Если собственник состоит в браке, на этом этапе проводится сверка дат заключения брачного союза и возникновения права собственности на данную квартиру – для того чтобы понять, необходимо ли будет для сделки согласие второй стороны на продажу.

Важный момент при проверке личности собственника – необходимость удостовериться в его дееспособности. С этой целью нужно попросить продавца предоставить две справки – из наркологического и психоневрологического диспансера. В настоящее время справки НД и ПНД от продавца являются весьма желательными для того, чтобы убедиться в его адекватности и минимизировать покупателю риск признания сделки недействительной по причине недееспособности собственника. Сегодня требование таких справок со стороны покупателя обычно не вызывает у продавца противодействия или негативной реакции.

Если от имени собственника действует доверенное лицо, проводится проверка подлинности доверенности и правильности ее оформления. Этот документ обязательно подлежит нотариальному заверению. Изучая доверенность, можно выяснить перечень полномочий доверенного лица и убедиться, что он вправе совершать действия, связанные с продажей объекта. Доверенность необходимо проверить по реестру выданных доверенностей (http://reestr-dover.ru).

Вторым этапом проверки юридической благонадежности квартиры является анализ правоустанавливающих документов. Если вы приобретаете квартиру из вторичного жилого фонда, собственник должен иметь подтверждающие его право владения объектом документы. Таким документами могут выступать договора купли-продажи, дарения или мены, свидетельства о праве на наследство, судебные решения и пр. Суть проверки этих документов заключается в скрупулезном их изучении и анализе, выявлении их подлинности, наличия возможных несоответствий или исправлений – в последнем случае любые внесенные в текст документов исправления должны быть подтверждены подписями сторон или печатью нотариуса.

Если имеется информация о том, что право собственности продавца оспаривалось в судебном порядке то необходимо попросить у продавца судебное решение по данному спору. В том случае, когда спор еще продолжается и по делу не имеется решения, от приобретения объекта лучше отказаться. Если с 1998 года с квартирой не производилось каких-либо действий, потребуется другой документ – справка, выдаваемая Департаментом жилищной политики. Подобная ситуация – скорее достоинство, чем недостаток квартиры, поскольку свидетельствует о том, что объектом много лет владеет один собственник и переходов права не осуществлялось.

Помимо подробных сведений об обременениях и спорах, в выписке ЕГРН есть сведения о самом собственнике, номер и дата регистрационной записи о праве, что позволяет дополнительно убедиться в подлинности предоставленных продавцом на проверку личных документов.

На этом этапе юридической проверки требуется удостовериться, что квартира не имеет незаконных перепланировок – для этой цели следует запросить у продавца план квартиры из БТИ. Если производились перепланировки, и они не узаконены, то это может стать причиной для отказа в государственной регистрации перехода права.

Жилищный кодекс РФ обязывает проводить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований законодательства и только по предварительному согласованию таких действий с органом местного самоуправления. Основание для проведения переустройства и (или) перепланировки — это документ, подтверждающий принятие указанным органом решения о согласовании перепланировки. При отсутствии такого документа переустройство и (или) перепланировка считаются самовольными . Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения перечислены в ст. 29 ЖК РФ. Так, лицу, которое самовольно переустроило и (или) перепланировало помещение, может грозить административная ответственность в виде штрафа.

Чтобы проверить, нет ли у третьих лиц прав на данную квартиру, помимо выписки из ЕГРН потребуется расширенная выписка из домовой книги. Часто специалисты рекомендуют получать такую выписку вместе с продавцом – тогда не будет сомнений в ее подлинности. Информация из этого документа чрезвычайно важна, так как позволяет не только увидеть, кто на текущий момент зарегистрирован в квартире, но и получить сведения о людях, кто имел когда-либо права пользования объектом, о том, куда и когда человек выбыл и т.д. Здесь же имеются сведения о временной выписке, сохраняющей за человеком право проживать в квартире, которым он может воспользоваться.

Изучение архивной выписки позволит удостовериться, что при приватизации не были нарушены права несовершеннолетних, и сравнить информацию с данными, полученными из выписки ЕГРН. Если будет выяснено, что при приватизации квартиры права ребенка или недееспособного человека не были учтены, необходимо перед заключением сделки потребовать у продавца предоставить заявление от указанных лиц об отказе от имущественных прав на квартиру. Такое заявление заверяется нотариально и позволяет покупателю обезопасить себя от возможных рисков предъявления прав третьих лиц.

На основании информации из расширенной выписки специалисты проводят скрупулезный анализ по каждому из зарегистрированных в свое время лиц, прослеживают основания убытия. Неважно, ушел человек служить в армию или отбывает заключение – он имеет право вернуться и потребовать восстановить свое право проживать в квартире. Именно поэтому необходимо внимательно проверить каждого, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире.

Особенное внимание при проверке юридической чистоты квартиры уделяется зарегистрированным на этой жилплощади несовершеннолетним, оставшимся без родительского попечения и гражданам, которые признаны судом недееспособными или ограниченно дееспособными. В таких случаях сделку необходимо проводить, предварительно согласовав ее с органами опеки и попечительства.

Специалисты рекомендуют оговорить еще в процессе передачи аванса необходимость получения в данном случае разрешения на продажу от органов опеки – тогда можно быть уверенным, что интересы ребенка или недееспособного взрослого не будут ущемлены, а значит, не будет предпосылок признавать сделку недействительной из-за нарушения прав несовершеннолетних

Итак, теперь вы знаете, что такое юридическая проверка объектов недвижимости и для чего она необходима. Мы поэтапно рассмотрели все основные шаги проверки юридической чистоты квартиры. Как видите, процедура эта достаточно объемная, требующая внимательности и умения правильно трактовать информацию, полученную из предоставленных продавцом документов.

В соответствии со ст. 48 Конституции РФ каждому гарантируется получение квалифицированной юридической помощи, а согласно ч. 3 ст. 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Это означает, что государство гарантирует каждому не только получение квалифицированной юридической помощи, но и возможность в реализации своих прав, вне зависимости от вида судопроизводства (административное, уголовное, гражданское).

· собирать сведения, необходимые для оказания юридической помощи, в том числе запрашивать справки, характеристики и иные документы от органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также общественных объединений и иных организаций. Указанные органы и организации в порядке, установленном законодательством, обязаны выдать адвокату запрошенные им документы или их заверенные копии не позднее чем в месячный срок со дня получения запроса адвоката;

· опрашивать лиц, предположительно владеющих информацией, относящейся к делу, по которому адвокат оказывает юридическую помощь;

· собирать и представлять предметы и документы, которые могут быть признаны вещественными и иными доказательствами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

· привлекать на договорной основе специалистов для разъяснения вопросов, связанных с оказанием юридической помощи.

Данные полномочия реализуются адвокатом вне зависимости от вида судопроизводства. Например, к вам обратился Доверитель с поручением о том, что он хочет заключить сделку с кем-то из контрактантов и ему необходимо проверить благонадежность и добросовестность данного контрагента. В данной ситуации адвокат обладает не только юридическими познаниями, которые позволяют ему с юридической точки зрения оценить потенциальные взаимоотношения с контрагентом и риски, но и спектром широких полномочий по выполнению данного поручения. Так, он может опрашивать лиц, которые владеют какой-либо информацией о данной организации, направлять запросы в различные органы и учреждения, осуществить осмотр местности. По результатам адвокат составляет мотивированное заключение о всех потенциальных рисках, если таковые имеются. Или, например, Доверитель хочет осуществить раздел имущества и для этого ему нужна помощь адвоката для оказания квалифицированной юридической помощи. Для этого адвокат осуществляет сбор сведений, документов, осуществляет опрос лиц с целью получить сведения о состоянии активов супругов, о местонахождении активов. Эта деятельность и называется адвокатским расследованием, то есть активная деятельность адвоката, направленная на достижение определенной цели путем реализации всего потенциала и возможностей адвоката, предоставленных ему законом.

При рассмотрении дела в гражданском и арбитражном процессе доказательствами по делу являются полученные в соответствии с федеральными законами сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела (55 ГПК РФ и ст.64 АПК РФ).

В качестве доказательств допускаются:

· письменные и вещественные доказательства,

· объяснения лиц, участвующих в деле,

· аудио- и видеозаписи,

· иные документы и материалы.

В ходе судебного разбирательства каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Именно собранные адвокатом сведения, документы, опросы лиц, аудио-видеозаписи, заключение специалистов и др., а также итоговое заключение по результатам адвокатского расследования могут служить доказательством по делу и именно с помощью такого заключения удается установить обстоятельства, подлежащие доказыванию.

Чаще всего адвокатское расследование производится адвокатом в уголовном судопроизводстве. Именно здесь возникают не только трудности, но потенциальные возможности для реализации адвокатом всего спектра своих полномочий. Итак, для того чтобы понять, что такое адвокатское расследование и как его производят, необходимо определиться с целями адвокатского расследования именно в уголовном судопроизводстве, то есть зачем адвокату производить адвокатское расследование? Зачем Доверитель обращается к адвокату для производства адвокатского расследования?

Целями проведения адвокатского расследования в уголовном судопроизводстве выступают:

1. Необходимость сбора сведений, опровергающих позицию обвинения либо подтверждающих наличие смягчающих обстоятельств, установления обстоятельств исключающих преступление, переквалификации на менее тяжкое преступление, установления алиби и др. — если доверитель является подозреваемым (обвиняемым) – уголовно-преследуемым лицом.

2. Необходимость сбора сведений изобличающие обвиняемого (подозреваемого), установления обвиняемого (подозреваемого), определения размера ущерба и осуществления защиты прав и законных интересов потерпевшего — если доверитель является потерпевшим

Таким образом вне зависимости от целей, адвокатское расследование это только активная деятельность адвоката и только адвокат может ей заниматься.

Любое судопроизводство, в частности и уголовное осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, однако на практике в досудебной стадии уголовного судопроизводства (с момента поступления заявления в полицию и до направления дела в суд для рассмотрения по существу) данные принципы не работают и никакой состязательности и равноправия у стороны защиты по отношению к стороне обвинения нет, только обвинение на досудебной стадии осуществляет сбор доказательств, и, как правило, изобличающих Доверителя, отягчающих его ответственность, а не смягчающих или исключающих уголовную ответственность. Именно на данной стадии защитник должен реализовать весь круг своих полномочий (иногда с тактической точки зрения бывает необходимым заявлять ходатайство и предоставлять сведения для приобщения именно в судебном разбирательстве). Путем реализации полномочий защитника, например, удается установить лиц, которые владеют информацией об обстоятельствах дела, опровергающей позицию обвинения, либо получить сведения, документы, заключение специалиста, которые исключают совершение преступления Доверителем или смягчающие его ответственность.

Однако собранные адвокатом в ходе адвокатского расследования документы, сведения, объяснения лиц, заключения специалистов, осмотры местности не становятся автоматически доказательством по уголовному делу .

Кроме того отказ в удовлетворении ходатайства не исключает возможности для защитника предоставить сведения и документы в ходе судебного разбирательства, а также допросить лиц, которые владеют информацией, имеющей значение для дела, при чем в допросе таких лиц суд не вправе отказать, как и в допросе специалиста, если указанные лица явились в суд.

Результаты проведенного адвокатского расследования оформляются в виде отдельного итогового заключения. В данном заключении содержится подробное описание фактических обстоятельств дела, приводится описание и содержание полученных адвокатом сведений и документов, объяснений лиц, юридический анализ фактических обстоятельств дела в соответствии с собранными сведениями и документами, оцениваются риски, указываются мероприятия, которые необходимо совершить Доверителю. Такое заключение имеет реквизиты и может быть использовано в качестве доказательства.

При этом проведение обыска в жилых и служебных помещениях возможно только на основании судебного решения, а если такое решение получено, то сведения, предметы и документы, изъятые в ходе обыска, могут быть использованы в качестве доказательств обвинения только в тех случаях, когда они не входят в производство адвоката по делам его доверителей (адвокатское досье). Ввиду того, что адвокат в процессе осуществления своей деятельности обязан вести адвокатское досье, в котором хранятся все документы, полученные от Доверителя и (либо) в ходе выполнения поручения Доверителя, результаты адвокатского расследования являются тайной и если в них содержатся сведения, ухудшающие положение Доверителя, содержатся сведения о совершенном Доверителем преступлении, данные сведения не могут быть использованы в качестве доказательств по уголовному делу. Таким образом соблюдение адвокатской тайны – одно из основных условий работы адвоката, её незаконное разглашение является грубым нарушением и влечет за собой прекращения статуса адвоката.

В последние несколько лет остро обсуждается вопрос о предоставлении адвокатам-защитникам возможности производства параллельного расследования и что собранные в ходе данного расследования материалы, сведения и другие факты будут являться доказательствами по делу. У данного предложения много сторонников как за, так и против. Однако и действующие нормы позволяют адвокату качественно, оперативно, эффективно и безопасно для Доверителя производить адвокатские расследования, что несомненно является гарантией защиты его прав и интересов.