В этой статье юрист Евгения Санарова отвечает на вопрос «Что такое адвокатское заключение?»
Представленный договор по своей правовой природе является смешанным договором, содержит элементы договора аренды и элементы предварительного договора долгосрочной аренды.
В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
На основании изложенного к заключаемому договору применяются нормы статьи 429 ГК РФ, а также главы 34 ГК РФ.
1. Объектом аренды может быть лишь индивидуально-определенное имущество.
Пункт 2.2. Договора аренды определяет нежилые помещения, передаваемые в аренду и, в частности, содержит ссылку схему расположения помещений, которая содержится в Приложении 2 Договора.
Однако на основании представленной на анализ схемы расположения помещений (Приложения 2) невозможно определить местонахождение помещений внутри здания, его расположение по отношению к вестибюлям, переходам, лестничных маршам, эскалаторам, иным помещениям в здании и т.п.. Таким образом, представленный на анализ Договор аренды не содержит данные о помещении, позволяющие его идентифицировать.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу преобладающей на данный момент судебной практике, даже если в договоре указаны адрес здания, где расположено передаваемое в аренду помещение, а также площадь этого помещения, такой договор не является заключенным, так как в нем отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать соответствующие помещения.
Так, ВАС РФ в Определении от 21.09.2009 г. 1571/09 поддержал позицию ФАС Уральского округа от 27.10.2009 Ф09-8198/09-С3, который признал договор аренды части теплицы не заключенным, поскольку сторонами не была согласована план-схема арендуемой части теплицы.
В Определении от 31 июля 2009 г. ВАС-9285/09, ВАС РФ указал, что поскольку материалах дела отсутствует план помещения (экспликация), согласно которому можно определить, какое помещение передается ответчику в аренду, технические характеристики объекта, литера, этажность, кадастровый (или условный) номер в договоре, судами сделан правомерный вывод о невозможности идентифицировать объект аренды площадью 386,3 кв. м в общей площади передаваемых помещений 441,4 кв., что привело к выводу о том, что договор аренды признан судами не заключенным.
Аналогичная позиция отражена также в Постановлениях ФАС Московского округа от 05.12.2006, 11.12.2006 N КГ-А40/11884-06, ФАС Поволжского округа от 17.08.2009 N А65-25530/2008, от 24.01.2008 по делу N А65-10181/07-СГ2-24, ФАС Уральского округа от 13.01.2009 N Ф09-10005/08-С6, от 15.11.2006 N Ф09-10136/06-С3 и от 20.03.2006 N Ф09-1694/06-С3, ФАС Волго-Вятского округа от 24.12.2008 по делу N А29-1682/2008.
Указать в договоре аренды данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. К таким данным относятся местонахождение объекта, его площадь, технические характеристики и иные индивидуализированные признаки.
2. Неточное определение порядка возмещения общих коммунальных расходов приводит к отсутствию контроля со стороны Арендатора за определением их размера Арендодателем, что влечет риск возникновения споров.
В соответствии со ст. 4 анализируемого договора арендная плата включает в себя как собственно плату за пользование передаваемыми нежилыми помещениями, так и эксплуатационные и коммунальные расходы в отношении помещений общего пользования торгово-развлекательного центра. Таким образом, арендатор принимает на себя обязательство по несению бремени расходов по оплате пользования частью вспомогательных помещений здания (общего имущества).
В соответствие со сложившейся судебной практикой такое условие в силу принципа свободы договора не может быть признано ничтожным (Постановление ФАС ВВО от 18.11.2009 по делу А29-7363/2008, Постановление ФАС ЗСО от 24.02.2005 по делу Ф04-801/2005(8873-А75-17), Постановление ФАС МО от 04.08.2008 КГ-А41/6846-08).
Размер арендной платы и эксплуатационных расходов определяется в твердом размере. Размер доли общих коммунальных расходов, компенсация которых входит в обязанности арендатора, определяется пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади всех помещений Здания, предназначенных для аренды, исходя из фактически произведенных арендодателем расходов на оплату коммунальных услуг за помещения Здания, относящиеся к Местам Общего Пользования.
Учитывая, что площадь арендуемого по договору помещения, общая площадь помещений, предназначенных для аренды, а также общая площадь помещений Здания, относящихся к Местам Общего Пользования на момент заключения анализируемого Сторонами Договора известны, представляется целесообразным прямо установить в договоре аренды долю общих коммунальных расходов, компенсация которых входит в обязанности арендатора, выраженную в процентах или дроби.
Также договор предусматривает, что по итогам года арендодатель производит расчет суммы реальной доли в Общих коммунальных расходах, после чего разница между фактически уплаченной арендатором компенсацией и суммой реальной доли компенсируется сторонами.
Во избежание споров в дальнейшем:
1. произвести расчет доли участия арендатора в общих коммунальных расходах и закрепить его в договоре в виде процентного соотношения или дроби;
2. предусмотреть обязанность арендодателя по итогам каждого месяца и по итогам года представлять арендатору документы (в том числе счета, выставленные поставщиками коммунальных услуг), на основании которых определяется размер Общих коммунальных расходов.
3. Надлежащее исполнение одной стороной обязательств по заключенному и имеющему силу договору не может быть поставлено в зависимость от заключения сторонами в дальнейшем какого-либо иного договора.
В соответствии с п. 4.3.1. не заключение сторонами договора на эксплуатацию дополнительного оборудования в определенный срок влечет право Арендодателя приостановить оказание Эксплуатационных услуг по анализируемому договору.
Данный пункт противоречит принципу свободы договора, а также ст. 309 ГК РФ, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Исполнение арендодателем своих обязательств по договору аренды не может быть обусловлено заключением или не заключением сторонами каких-либо иных договоров.
Исключить абзац второй п. 4.3.1. из анализируемого договора.
4. Опечатки в п. 4.5. приводят к неясности относительно сроков платежей.
Так, в п. 4.5.1. определяются сроки внесения Базовой арендной платы в части оплаты Эксплуатационных расходов, что противоречит п.п. 4.2., 4.3., которые предусматривают, что Эксплуатационные расходы являются частью не Базовой, а Переменной арендной платы.
Далее, поскольку арендная плата устанавливается за полный месяц аренды, возникает неясность, каким образом будет уменьшаться арендная плата в первый и последний месяц аренды, если дата подписания Передаточного акта и Акта возврата не будет приходиться на первый и последний день соответствующего месяца.
5. Анализируемый договор аренды содержит излишне жесткие условия для арендатора.
5.1. Условие о недопустимости зачета арендной платы в счет встречных требований (п. 4.5.5., 4.5.16 Договора).
5.2. Условие об увеличении в двойном размере базовой арендной платы в случае несвоевременного заключения арендатором договора с управляющей компанией, а также начислении неустойки в размере 3000 рублей (п.4.5.7. Договора).
Данное условие не соответствует действующему законодательству, так как арендная плата является платой за пользование арендованным имуществом и не может рассматриваться как форма ответственности за неисполнение обязательств. Фактически данным пунктом устанавливается два вида неустойки:
— ежемесячная в размере арендной платы;
— неустойка в размере 3000 рублей (имеется неясность, за какой временной период она начисляется).
5.3. Условие об установлении ответственности за несвоевременную оплату по договору между арендатором и управляющей компанией (п. 4.5.9 Договора).
5.4. Условие о праве Арендодателя потребовать досрочного внесения арендной платы за следующий месяц срока аренды в течение периода времени, установленного арендодателем в случае однократной просрочки выплаты арендной платы на срок более 5 рабочих дней (п. 4.5.14).
5.5. Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке изменить назначения платежа арендатора (п. 4.5.15).
5.6. Право арендодателя без соглашения с арендатором или судебного решения удовлетворять свои требования к арендатору за счет арендной платы или обеспечительного взноса (при этом размер требований определяется арендодателем в одностороннем прядке) (п. 4.5.17).
Нужно? Звоните +7(925)507-66-17 с 09.00 до 20.00.
Юридическое заключение — понятие относительно новое в современной российской правовой практике. Несмотря на то, что оно все больше входит в повседневную жизнь российского юриста, пока не существует ни четкого определения этого понятия, ни строгих требований, предъявляемых к составлению юридических заключений [1] .
Применительно к предмету нашего разговора важно понимать, что существует два вида документов, различающихся между собой по целям, требованиям, предъявляемым с точки зрения юридического письма, и по правовым последствиям. Один из них мы уже обозначили как меморандум, а другой — как юридическое заключение. Напомню только, что в практике различных юридических фирм данные названия могут использоваться как взаимозаменяемые, либо для обозначения документа, который мы называем юридическим заключением, могут использоваться совсем другие наименования. Однако это не меняет сути различий между данными видами юридического письма.
Итак, что такое юридическое заключение?
Юридическое заключение, которое готовится российской юридической фирмой, максимально приближено, а иногда с известными оговорками может рассматриваться как аналог юридического заключения в англо-американской юридической практике (legal opinion, opinion letter). В американском юридическом словаре Блэка слово opinion в широком значении определяется как «формально выраженный совет, основанный на специальных знаниях эксперта». В более узком значении понятия legal opinion и opinion letter трактуются как письменный документ, подготавливаемый обычно по запросу клиента, в котором юристы излагают свое понимание правовых положений применительно к фактическим обстоятельствам конкретного дела [2] . Предполагается, что сторона, которой было выдано юридическое заключение в форме legal opinion, вправе при определенных обстоятельствах полагаться на содержащийся в этом документе совет [3] . В англо-американском праве не существует единого, универсального определения данного понятия, однако практика юридических заключений в странах общего права имеет давнюю традицию, и в этих странах выработаны четкие стандарты подготовки юридических заключений для разных правовых ситуаций.
Таким образом, юридическое заключение можно определить как надлежащим образом оформленный, окончательный письменный ответ юриста на поставленный перед ним правовой вопрос (вопросы).
В зависимости от вида поставленного перед юристом правового вопроса в российской практике выделяют следующие виды юридических заключений [4] (хотя данная классификация не является единственно возможной и имеет отношение преимущественно к предпринимательской деятельности):
- • заключение — правовой анализ конкретного эпизода практической деятельности клиента;
- • заключение по сделке, которое касается правовой оценки планируемой или совершенной сделки;
- • заключение о контрагенте, предметом которого является исследование правового статуса существующего или потенциального партнера клиента;
- • заключение о судебном процессе, которое является по существу стратегией ведения дела в суде.
Что общего у юридического заключения и меморандума? И юридическое заключение, и меморандум — это профессиональное мнение квалифицированного юриста по определенному правовому вопросу, представленное в письменном виде. Строго говоря, на этом сходство заканчивается.
| Специальное предложение — цена иска до 2 млн. рублей | от 100.000 рублей |
| Базовое предложение | |
| А) цена иска от 2 до 6 млн. рублей | от 300.000 рублей |
| Б) цена иска от 6 до 10 млн. рублей | от 500.000 рублей |
| Особо сложные дела | от 1.000.000 рублей |
Ни один уважающий себя адвокат не может и не должен гарантировать своему клиенту победу в судебном споре. Подобных гарантий я никогда не даю. Однако это не значит, что адвокат вообще не может что-либо гарантировать своему клиенту.
Я, Демьянчук Александр Владимирович, гарантирую каждому своему клиенту следующее:
1. Оказанные мной юридические услуги всегда будут высшего качества — ошибки исключены! Мои победы в сложных делах являются тому надежным доказательством. Мало кто может предъявить подобные результаты!
2. Если дело не имеет положительного решения (заведомо проигрышное), я никогда за него не возьмусь. Мне нужны только победы, а не осваивание бюджета клиента. Только победа в судебном споре является залогом того, что клиент повторно обратиться к адвокату, на деле доказавшему свой профессионализм и эффективность.
3. Пусть и крайне редко, но я все-таки терпел поражение в суде. К сожалению, высокая квалификация адвоката еще не гарантирует победу в суде. Однако я всегда делаю все ради достижения победы. Безинициативность, пассивность — это не про меня. Пока есть шанс на победу, я не сдаюсь!
4. В случае полного поражения в суде я обжалую решение во всех судебных инстанциях РФ. Оплата моих услуг по обжалованию осуществляется только в случае полной или частичной победы пропорционально полученному результату!
Я профессионал и поэтому предоставляю данные гарантии каждому своему клиенту!
Вам необходима независимая профессиональная оценка заключенного Вами договора или возникшего судебно-арбитражного спора?
Вам нужны новые аргументы в Вашу пользу?
Точный прогноз невозможен без детального ознакомления адвоката с условиями договора, а при наличии судебного спора — без ознакомления с материалами арбитражного (гражданского) дела. Для этого Вам необходимо передать мне договор (материалы Вашего дела) для их изучения. Выезд адвоката в суд для ознакомления с делом оговариваются отдельно. После ознакомления я дам Вам объективное юридическое заключение по сложившейся ситуации и сделаю конкретные предложения по улучшению Вашей позиции.
При составлении юридического заключения по договору, арбитражному (судебному) спору я гарантирую Вам, что:
1. Досконально изучу полученные от Вас документы.
2. Дам правовую оценку ситуации: выявляю допущенные ошибки, сильные и слабые стороны в позициях сторон договора, участников спора.
3. Обосную возможные варианты дальнейшего развития ситуации.
4. Предложу рекомендации, направленные на улучшение Вашего положения.
5. Выводы и рекомендации подкреплю ссылкой на судебно-арбитражную практику.
1. Вы передаете (в том числе по электронной почте) мне договор, материалы арбитражного (судебного) спора + формулируете вопросы, на которые Вы хотите получить ответы адвоката.
2. Я согласовываю с Вами стоимость и срок подготовки юридического заключения.
Загрузка...