В этой статье юрист Евгения Санарова отвечает на вопрос «Какие документы проверять у адвоката?»
Покупка квартиры — это очень важный и ответственный шаг, и покупатель сильно рискует, ведь можно нарваться на мошенников и потерять все деньги. Чтобы этого не произошло, необходимо тщательно проверить как самого продавца, так и документы, которые он предоставляет. При этом далеко не каждый человек знает, какие документы нужно проверять, как убедиться в их легальности, а также на что обращать повышенное внимание при заключении сделки. В данной статье мы расскажем, в чем заключается проверка продавца квартиры перед сделкой, а также что нужно предпринять, чтобы не стать жертвой мошенников.
Перечень документов, которые требуются для заключения сделки с недвижимостью, постоянно меняются, как непостоянным остается и список тех бумаг, которые рекомендуется запросить у продавца перед тем, как подписывать деньги и передавать деньги за недвижимость. Вот минимальный список того, что понадобится в любом случае:
- правоустанавливающие документы на квартиру — обязательно нужно убедиться в том, что недвижимость попала к нынешнему владельцу законным путем, а не была получена вследствие махинаций или других незаконных действий. К правоустанавливающим документам относятся договоры купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации квартиры (с обязательным указанием всех участников процесса), вступление в наследство и т.д. Документ должен иметь все необходимые средства защиты, печати и подписи, соответствовать принятой форме;
- выписка из ЕГРН – один из наиболее важных документов, ведь именно в нем указывается, кто является настоящим собственником конкретного жилья. Кроме того, в выписке указывается, есть ли на данной квартире обременения (например, недвижимость может выступать залогом по непогашенному кредиту, являться предметом судебного разбирательства с наложенным временным арестом и т. д.). Выписка должна быть как можно более свежей, ведь информация в реестре регулярно меняется. В идеале получить данный документ непосредственно перед проверкой;
- удостоверение личного владельца (паспорт) – необходимо убедиться в том, что лицо, указанное в правоустанавливающих документах и в выписке из ЕГРН, а также продавец недвижимости — это одно и то же лицо. Никакие другие документы, такие как паспорт для выезда за рубеж, военный билет, справки и т. д. не могут выступать в качестве удостоверения личности в данной ситуации, только паспорт гражданина РФ. При этом следует обратить особое внимание на возможные следы подделок, исправлений и любые другие детали, вызывающие подозрения;
- выписка из домовой книги – показывает, сколько людей прописаны в данной квартире и имеют право пользования жилплощадью. В идеале на момент продажи в квартире не долен быть прописан никто, однако на практике так бывает редко, и зачастую во время проверки документов там числится хозяин и еще несколько человек, чаще всего родственников. Если же в выписке фигурирует слишком большое количество людей, среди которых есть посторонние, это повод задуматься о том, стоит ли заключать сделку. В последние годы все активнее вместо домовой книги используется Единый жилищный документ (ЕЖД), он может заменить данную выписку, поскольку содержит те же сведения.
Кроме этого, дополнительно стоит проверить такие документы:
- согласие супруга/супруги на сделку – если продавец состоит в официальном браке, для реализации совместно нажитого имущества обязательно требуется разрешение второго, поскольку он обладает теми же правами. Потому обязательно поинтересуйтесь, не относится ли квартира к совместно нажитому имуществу, и если получите положительный ответ, попросите согласие жены/мужа;
- разрешение совета опеки и попечительства – потребуется в том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Дело в том, что законодательство запрещает проводить сделки с имуществом, если это может негативно отразиться на детях (к примеру, им придется переехать в менее комфортные условия для жизни). Потому при наличии среди проживающих в квартире детей необходимо попросить предоставить разрешение из органа опеки о том, что они не против сделки;
- кадастровый паспорт квартиры – понадобится в том случае, если есть опасения, что в помещении проводилась несанкционированная перепланировка. Как известно, изменение планировки квартиры без получения разрешения местных властей может привести к крупному штрафу или необходимости устранить последствия работ за свои деньги.
Этот список документов продавца квартиры будет достаточным, чтобы убедиться, что с недвижимостью все в порядке, и можно оформлять сделку.
Выше вы узнали, какие документы предоставляет продавец квартиры, однако как убедиться в том, что сам продавец – тот, за кого себя выдает? Для этого нужно проверить его личные документы, а также историю. В первую очередь стоит убедиться, что его личность не фигурировала в подозрительных схемах ранее, он не был судим, особенно что касается статей, связанных с мошенничеством и другими экономическими преступлениями.
Если есть хоть малейшие сомнения, от сделки лучше отказаться — риски слишком велики. Конечно, заниматься проверками лучше всего не самостоятельно, а доверить это дело профессиональным юристам с соответствующим опытом и знаниями. Это сделает процедуру проверки и более надежной, и существенно ускорит, ведь юристы по проверке недвижимости точно знают, что делать, какие документы запрашивать, на что обращать особо пристальное внимание и куда обращаться.
Даже самая тщательная проверка не защитит покупателя от ситуаций, когда ошибки будут допущены на этапе заключения сделки. Если договор не будет содержать важные пункты, это поставит под сомнение его легитимность, а значит, покупка может быть оспорена в любой момент. И не всегда будет возможность вернуть полную сумму, потраченную на приобретение недвижимости. Потому самый лучший способ застраховаться от неприятностей – это воспользоваться комплексной услугой сопровождения сделки, которая включает в себя как проверку всех необходимых документов, так и личности продавца, а также составление и оформление договора, контроль за его подписанием, помощь в переоформлении квартиры на нового владельца. В этом случае вы обезопасите себя от большинства проблем, с которыми можно столкнуться во время проведения сделок с недвижимостью.
Загрузка...