Как обезопасить себя при сделках с недвижимостью советы адвоката

В этой статье юрист Евгения Санарова отвечает на вопрос «Как обезопасить себя при сделках с недвижимостью советы адвоката?»

Вопреки распространённому мнению, при совершении сделок с недвижимостью рискует не только покупатель, но и продавец.

У мошенников есть целый арсенал приёмов, с помощью которых они обманывают как покупателей, так и продавцов квартир. Поэтому очень важно знать о том, какие именно уловки и схемы они используют.

Поэтому если вы хотите себя обезопасить от подобного развития событий, стоит просить всех потенциальных покупателей подписывать акт просмотра квартиры и предоставлять свои данные. Если вы обратились к риелтору, то подобный акт он сам составит за вас и предложит на подпись покупателю. А ещё лучше – постарайтесь, если это возможно, вывезти часть обстановки и дорогую технику из квартиры до показов.

Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.

Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.

Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.

Все расчёты стоит проводить через банк. Покупатель арендует на какое-то время (примерно на месяц) банковскую ячейку, куда он в присутствии продавца закладывает деньги. Если сделка пройдёт успешно, продавец сможет их получить при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи в течение примерно 20 дней. А если же она сорвётся, в конце срока аренды ячейки покупатель сможет забрать их обратно.

Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть. Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется. Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.

К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.

Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки. Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги.

Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив. Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится.

Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно. Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя. Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.

Очевидно, что в настоящее время самое выгодное вложение – это вложение в недвижимость. Это стало почвой для возникновения криминальных структур, посредников, распространения мошенничества в этой сфере. Искать причины мошенничества с недвижимостью нужно в несовершенстве российского законодательства, которое должно регулировать имущественные правоотношения, защищать интересы граждан и их имущество от посягательств.

Читайте также:  Как отказаться от показаний данных при адвокате

Сейчас через риелторские услуги заключается около 90% всех сделок с жилой недвижимостью, поэтому они всегда занимали прочные позиции.

Ошибки граждан выражаются в основном в юридической неграмотности, нежелании обращаться в крупные агентства недвижимости, адвокатам по недвижимости, в стремлении сэкономить, воспользовавшись услугами так называемых черных риелторов, и обойтись при оформлении сделки без помощи профессионального юриста.

Кроме того, нельзя забывать тот факт, что “черные” риелторы становятся все изощреннее, их новый прием – действовать на острой потребности людей в деньгах.

Зачастую мошенники открывают фирму для проведения одной-единственной сделки, после чего исчезают. В других случаях они арендуют офис, создают видимость деятельности, заключают сделки, получают аванс и скрываются. Такие лица используют не только любые лазейки, противоречия законодательства, но и сложные жизненные обстоятельства, проблемы людей.

Так, определенное время в законодательстве существовал пробел, которым достаточно успешно пользовались мошенники. Суть заключалась в том, что судебное решение о признании гражданина недееспособным могло быть вынесено без участия этого гражданина. Исход дела зависел от заключения психиатра.

Таким образом, дело оставалось за малым: найти старых одиноких людей, запугать, переправить в психиатрическую больницу и спокойно продать квартиру.

Операции с недвижимостью являются основой для криминальных историй, в которых оказываются замешанными и нотариусы.

Так, например, риелторская фирма “Уют” “оказывала услуги” людям одиноким, наркозависимым, не имеющим родственников. Среди таких клиентов оказались 12 человек. Схема была стандартная: споить, привезти к нотариусу для оформления доверенности и потом избавиться. Уголовные дела милицией не возбуждались, и экспертиза для установления причины смерти очередного скончавшегося алкоголика не проводилась.

Нотариус же утверждал, что клиенты были адекватные, он проверил их дееспособность и действовал исключительно в рамках закона.

Другим примером является фирма “Ярославский партнер”. Ее клиентами стали 15 человек. Людей любыми способами убеждали расстаться с недвижимостью.

Поскольку правоохранительные органы часто просто не хотят более тщательно разобраться в обстоятельствах дела, нотариусы остаются как бы в тени. Бывает, что мошенники просто подделывают печати и штампы нотариусов.

Сейчас нотариусы не особо заботятся о соблюдении ряда правил совершения нотариальных действий. Вся необходимая для подписания документация готовится техническими работниками – помощниками. Перед нотариусом клиент проводит не более нескольких минут. Нотариус, не оглашая документа, спрашивает, все ли в нем записано правильно, и в случае утвердительного ответа просит подписать документ и удостоверяет его.

Попытки привлечь недобросовестных нотариусов к уголовной или хотя бы гражданской ответственности в силу сложного комплекса причин чаще всего заканчиваются ничем.

В СМИ отмечается, что сейчас, по сути, неизвестно, кто и как становится нотариусом, поскольку конкурсы на замещение должностей проходят закрыто. Хотя по закону это публичное мероприятие. Очевидно, что от того, каким образом нотариальные палаты субъектов РФ подбирают свои кадры, зависит качество работы нотариусов, степень соблюдения ими закона и норм профессиональной этики.

Чтобы избежать возможных проблем с недвижимостью, следует учитывать следующие моменты.

  • Во-первых, информация об агентстве, адвокатах по недвижимости, в частности сколько лет оно существует на рынке недвижимости, есть ли у нее необходимые документы и т.д. Для ее получения нужно ознакомиться с уставом и регистрационными документами фирмы (подлинниками документов). Поскольку это не коммерческая тайна, вам ее могут предоставить. А если отказывают, то, очевидно, лучше выбрать другое агентство. Хорошая репутация агентства нарабатывается годами безупречной работы, и риелторы боятся ее потерять. Это касается и строительных компаний, если вы намерены купить новостройку. В случае возникновения проблем агентство не заинтересовано в конфликте. Кроме того, чем старше фирма, тем лучше отлажена технология работы. Если стаж риелторского агентства не менее 10 лет, то это уже явно не фирма-однодневка. Полезно спросить у знакомых, которые недавно продавали или покупали жилье, довольны ли они работой агентства.
  • Во-вторых, наличие сертификата. Так, в 2002 году в результате отмены обязательного лицензирования была зарегистрирована Система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации (Постановление Госстандарта России от 08.02.2002 N 14). Как отмечается многими специалистами, это знак профессионализма и высокой квалификации сотрудников, доказательство стабильности фирмы, а значит, и возможность позиционирования себя на рынке как более надежной фирмы, чем несертифицированные компании. В системе сертификации действуют комиссии по защите прав потребителей, которые принимают жалобы и оказывают помощь гражданам, пострадавшим от некачественных риелторских услуг.
Читайте также:  Как создать адвокатскую контору

Кроме того, у риелторской организации должна быть компьютерная база данных об объектах недвижимости. Представляется, что, если вам выдают записи в тетради или риелтор второпях начинает обзванивать коллег в поиске вариантов, от его услуг стоит отказаться.

В процессе сделки риелтор должен:

  • определить все технические характеристики объекта, а также выявить его достоинства и недостатки;
  • проверить юридическую чистоту объекта;
  • организовать рекламную кампанию объекта;
  • грамотно оценить стоимость выставленного на продажу объекта;
  • организовать нотариальное удостоверение, а также регистрацию сделки и безопасные взаиморасчеты сторон;
  • консультировать по вопросам приватизации жилья.

Прежде чем обратиться в агентство, адвокатам по недвижимости, необходимо четко сформулировать свои пожелания в отношении жилья: выбрать район, тип дома и возможные варианты квартиры, площадь и другие характеристики.

  • В-третьих, стоит провести правовой анализ всех документов. Консультация юриста или адвоката стоит не очень дорого, а вот в противном случае потерять можно все, что есть. Полезные сведения можно почерпнуть, потребовав у продавца или заказав самостоятельно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним, в которой содержатся сведения о собственнике, а главное – об обременениях имущества: аренде, залоге, аресте и т.д.

Важно выяснить, кто зарегистрирован в квартире. Осторожно следует относиться к сделкам, в которых контрагент действует на основании доверенности, а собственника недвижимости вы ни разу не видели. Необходимо быть очень бдительным при передаче аванса.

Также следует отметить, что продавцы недвижимости, как правило, рискуют меньше покупателей. Их главная задача – не потерять свою недвижимость и получить деньги. Поэтому и в данном случае лучше обращаться в проверенное агентство, адвокатов по недвижимости. Сегодня на рынке действует большое количество “черных” риелторов. Причина этого заключается в том, что цены на их услуги значительно ниже, чем на услуги агентств недвижимости, адвокатов по недвижимости.

Больше других не защищены при сделках с недвижимостью наряду с детьми, увы, старики.

Инвалид в зависимости от нарушения здоровья может быть лицом как дееспособным, так и недееспособным. Опека устанавливается над инвалидом только в случае утраты дееспособности. Опекунами и попечителями могут назначаться только совершеннолетние дееспособные граждане.

Если орган опеки и попечительства обнаружит договор, заключенный без его согласия, он обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора. Имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам, — возмещению опекуном или попечителем.

При заключении сделок с недвижимостью всеми остальными категориями граждан все зависит от степени доверчивости, осмотрительности и внимательности каждого конкретного человека.

— Какие факторы повышают риск при сделках с недвижимостью?

Читайте также:  Как разговаривать с адвокатами

— Все еще сохраняется риск при покупке строящегося жилья, несмотря на то что государство пытается навести порядок в данной сфере. О проблемах обманутых дольщиков слышал, пожалуй, каждый.

Проверяйте жилье на предмет проведенных перепланировок: согласованы ли они? При покупке квартиры с незаконной перепланировкой все риски перейдут к новому собственнику.

При покупке жилья, где прописаны лица, отказавшиеся от участия в приватизации, есть риск дальнейшего проживания вместе с ними. Дело в том, что данные лица не лишаются права проживания, и отказаться от него они могут только по собственному желанию. Поэтому, если вам обещают выписаться после сделки, будьте осторожны.

Если продавец жилья купил его в период нахождения в браке, запросите нотариально заверенное согласие другого супруга, в том числе бывшего, если раздел имущества не проводился.

Необходимо быть бдительным при продаже жилья по доверенности. Частая смена собственников за короткий период тоже должна насторожить. Если продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, а также находится на лечении в медицинской организации, проверяйте их дееспособность.

Чтобы заранее максимально себя обезопасить, нужно самому тщательно запрашивать и проверять все документы. Или найти хорошего и надежного специалиста и обратиться к нему.

— Становится ли законодательство в области жилищного права более четким и прозрачным? Или законы усложняются, а лазеек для мошенничества и судебных споров становится больше?

— Изменения в законодательстве в сфере строительства направлены на очищение рынка от недобросовестных застройщиков. Но это не одномоментный процесс.

— Куда сразу обращаться гражданам в случае возникновения жилищных споров или когда уже обманули?

— Первые экстренные действия — максимально зафиксировать все свои разговоры и действия, а также взаимодействия с другими лицами: записать на диктофон, заснять на видео. И затем срочно обращаться к хорошему юристу.

— Если такой собственник умрет, не оставив завещания, то наследование будет происходить по закону. В случае если прописанные члены семьи являются наследниками, то они станут собственниками. Если нет, новый собственник может потребовать освободить квартиру.

Инвалидность и дееспособность, напомним, явления разные. Если инвалид был признан судом недееспособным, ему должен быть назначен опекун. В этом случае от имени гражданина, признанного недееспособным, сделки будет совершать именно опекун, учитывая мнение такого гражданина. А при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. Возможность проведения аферы в таком случае, как правило, зависит от личности опекуна. В нашем случае прописанным членам семьи, чтобы защитить свои права, самим стоит стать опекунами.

Если инвалид является человеком дееспособным, то возможность проведения аферы связана с вхождением в доверие к такому человеку и его обманом. Например, аферист может жениться на инвалиде или выйти за него замуж, впоследствии став наследником его имущества. Не секрет, что многие пенсионеры отличаются простосердечием: сделав даже небольшой комплимент, подлец может растопить бесхитростному человеку сердце.

Родным человека в возрасте стоит постоянно держать руку на пульсе: к сожалению, у мошенников есть много способов осуществить самые коварные замыслы.

Понравился наш сайт? Присоединяйтесь или подпишитесь (на почту будут приходить уведомления о новых темах) на наш канал в МирТесен!

Читайте также:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector