Как адвокату сдавать недвижимость в аренду

В этой статье юрист Евгения Санарова отвечает на вопрос «Как адвокату сдавать недвижимость в аренду?»

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
порядок оплаты коммунальных услуг;
предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
основания для расторжения договора;
срок аренды квартиры;
другие подробности.

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Имеет ли право физ. лицо, имеющее статус адвоката, сдавать в аренду нежилое помещение за плату, находящееся у него в собственности? Не противоречит ли данная деятельность статусу адвоката?

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 31.05.2002 N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (далее — Закон) адвокат вправе совмещать адвокатскую деятельность с работой в качестве руководителя адвокатского образования, а также с работой на выборных должностях в адвокатской палате субъекта Российской Федерации, Федеральной палате адвокатов Российской Федерации, общероссийских и международных общественных объединениях адвокатов.

Совмещение адвокатской деятельности одновременно с осуществлением адвокатом предпринимательской деятельности Законом не предусмотрено.

В соответствии со ст. 4 Закона принятый в порядке, установленном Законом, Кодекс профессиональной этики адвоката устанавливает обязательные для каждого адвоката правила поведения при осуществлении адвокатской деятельности, а также основания и порядок привлечения адвоката к ответственности.

Согласно ст. 2 Кодекса профессиональной этики адвоката, принятого I Всероссийским съездом адвокатов 31.01.2003, с изменениями и дополнениями, утвержденными II Всероссийским съездом адвокатов 08.04.2005 (далее — Кодекс), Кодекс дополняет правила, установленные законодательством об адвокатской деятельности и адвокатуре.

Так, в силу п. 3 ст. 9 Кодекса адвокат не вправе:

— заниматься иной оплачиваемой деятельностью в форме непосредственного (личного) участия в процессе реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг;

— вне рамок адвокатской деятельности оказывать юридические услуги либо участвовать в организациях, оказывающих юридические услуги;

— принимать поручение на выполнение функций органов управления доверителя — юридического лица по распоряжению имуществом и правами последнего.

Согласно ст. 17 Закона нарушение адвокатом норм Кодекса является основанием для прекращения статуса адвоката по решению совета адвокатской палаты субъекта Российской Федерации, в региональный реестр которого внесены сведения об адвокате, на основании заключения квалификационной комиссии.

В связи с изложенным гражданин, имеющий статус адвоката, не может одновременно быть индивидуальным предпринимателем и осуществлять помимо адвокатской деятельности предпринимательскую деятельность.

Добрый день! Мною три года назад был заключен договор аренды муниципального помещения, как с физ.лицом. И договор субаренды этого помещения с ООО. Сдавала декларации 3-НДФЛ. Никаких претензий от налоговых не было.

Но в связи с подписанием № 119-ФЗ от 26.07.2017г. — какие наказания и что мне грозит?

Открыть ИП не могу из-за работы. Что делать и как правильно поступить?

Сейчас администрация опять продляет договор с физ.лицом. Переуступить нельзя, только через торги. Поэтому можем потерять это помещение. Благодарю.

Ответы юристов ( 1 )

Добрый день!
К сожалению нормативного правового акта № 119-ФЗ от 26.07.2017 г. найти не удалось…

Простите, ГК ст.2 п.1 третий абзац:

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Эти изменения были подписаны в июле этого года.

Конечно существует опасность того, что Ваши действия могут квалифицировать как незаконное предпринимательство по ст. 14.1 КоАП РФ.
Но в то же время есть и позиция самой ФНС, не признающей сдачу недвижимости в аренду предпринимательской деятельностью.

Письмо МНС РФ от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)

Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 „Налог на доходы физических лиц“ Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Есть еще точка зрения юристов-теоретиков.

Представляется, существенным критерием отграничения предпринимательской от иной экономической деятельности должно служить использование труда других лиц, объединение ресурсов для получения экономического результата. Исходя из этого, на наш взгляд, передача имущества в аренду может рассматриваться как предпринимательская деятельность, если лицо, например, скупает недвижимость, следит за рынком цен, имеет штат сотрудников, осуществляющих рекламу, поиск клиентов, бухгалтерский учет операций, юридическое сопровождение и т.п. В этом случае налицо и систематичность, и профессионализм, и рисковый характер. Сдача имущества в аренду, не обладающая этими признаками, должна рассматриваться как иная экономическая деятельность.

Я это знаю. Все это было до июля.

А что будет сейчас?

Где-то писали, что могут признать физ.лицо на ОСНО и начислить НДС.

И тогда пойдут штрафы за несданные вовремя декларации по ОСНО?

НДС начислят только с реализации от сдачи в субаренду или еще доначислят, как агента. Т.Е. с суммы аренды в муниципалке?

Звонила в налоговую- никто ничего не знает.

Вряд ли могут принудительно зарегистрировать в качестве ИП. Конечно стоит опасаться ст. 14.1 КоАП РФ.
Я не знаю, передайте имущество кому-нибудь из родственников, имеющих статус ИП, в безвозмездное пользование, а тот пусть сдает ООО в субаренду. Если такое предусмотрено договором аренды конечно. У Вас тогда прибыль как признак предпринимательской деятельности будет отсутствовать.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.